Habemus casa - Il mercato immobiliare svedese

Keep calm... sto cercando casa...

...e no, non sto calma per niente! A volte cercare casa può diventare un incubo, almeno qui in Svezia.

Ma come funziona il mercato immobiliare svedese?

Benvenuti all'asta dell'immobile!

Ecco, qui la compravendita funziona come un'asta. Insieme all'agente immobiliare, il venditore decide una cifra di partenza per la vendita dell'immobile, e poi gli eventuali compratori faranno a gara a chi offre di più per poter chiamare quell'immobile "casa".

Il mercato immobiliare svedese è altamente speculativo ed è molto dipendente dall'area geografica. Ad esempio una villa in un paese nel nord del paese (poco popolato) puó costare tanto quanto un monolocale a Stoccolma, oppure, un appartamento in centro può costare cinque volte tanto un appartamento con la stessa quadratura ma in un'area poco popolare della città.

La compra-vendita - come funziona?

Ecco il nostro percorso da proprietari di appartamento a proprietari di villa.

Innanzitutto il dilemma: che faccio, prima vendo e poi compro? O il contrario?

Noi abbiamo ragionato così: non possiamo vendere prima di aver comprato. Abbiamo un budget e se non troviamo subito qualcosa che rientra nei nostri parametri di prezzo, dimenzione e quartiere rischiamo di trovarci in strada.

Così abbiamo iniziato a cercare casa (villa). Dove trovi una villa in una città? Ovviamente fuori centro ma la mia condizione era di non allontanarmi troppo dalla città. Certo, ci sono aree della città con ville ma non tutte sono aree "tranquille" e quelle che noi riteniamo "tranquille" sono care. Comunque, abbiamo iniziato la nostra ricerca in un'area (piuttosto popolare) che si trova sul mare, ben collegata con la stazione (mio marito fa il pendolare in Danimarca).

Da quel momemto in poi il nostro percorso è stato tutto in discesa. Si può dire che abbiamo avuto una bella botta di c***o!

Ecco i vari passaggi per trovare casa:

1. Abbiamo guardato su www.hemnet.se, il portale dove si trovano tutti gli immobili in vendita. Si può fare una ricerca molto mirata, comune, quadratura, prezzo, ecc. In base ai parametri scelti uscirà fuori tutto quello che c'è sul mercato.

2. Abbiamo guaardato le foto di diversi immobili e letto con attenzione le informazioni (molto dettagliate), riguardanti planimetria, eventuali restauri fatti e data di acquisto dei vari elettrodomestici (visto che qui la cucina fa parte della casa).

3. Trovata la casa giusta abbiamo contattato il mäklare, ovvero l'agente immobiliare. Ogni immobile ha uno o più giorni specifici per il sopralluogo, ovviamente insieme a tutti gli altri speculanti.

4. Da quel momento in poi è possibile fare un'offerta che di solito è superiore al prezzo di partenza. Noi abbiamo fatto un'offerta solo il giorno seguente, quando ormai qualcun'altro ci aveva preceduti alzando il prezzo di alcune decine di migliaia di Euro.

5. Come ci si comporta in questo caso? Meglio fare una piccola offerta, con il rischio che gli altri facciano la stessa cosa? In quel modo il prezzo continua a salire e il rischio è che si deve abbandonare il campo perché si va fuori budget. Noi volevamo veramente questa casa e abbiamo optato per fare un'offerta molto alta (senza sopravvalutare il valore dell'immobile) con la speranza di scoraggiare gli altri eventuali acquirenti. Così è successo! Dopo due giorni l'agente immobiliare ci ha chiamati per congratularsi con noi!

6. Habemus casa!! Dopo cinque giorni ci siamo ritrovati nell'ufficio dell'agente, in compagnia della venditrice, per firmare il contratto.

Dettagli pratici

La cosa più importante per poter comprare casa è avere il Lånelöfte dalla banca, cioè un documento che la banca rilascia e che attesta che il compratore ha i mezzi per comprare un immobile di un certo valore. La banca scriverà quale cifra è disposta a dare in prestito. Senza quel documento non si può fare sopralluoghi a case e appartamenti. Ovviamente è necessaria una visita in banca dove gli esperti passeranno ai Raggi X le vostre entrate e uscite e calcoleranno quanto potete permettervi di spendere.

NB. La banca richiede al compratore di pagare in contanti almeno il 15% del valore d'acquisto.

Prima di firmare il contratto

Se si sta per comprare casa è bene affidarsi a una ditta di professionisti che si occupa di ispezioni immobiliari. Questo perché anche se il venditore è in buona fede ci possono essere danni dovuti all'usura o difetti di fabbrica che sono al momento nascosti. Questi problemi possono incidere ed eventualmente abbassare il valore di mercato dell'immobile. Noi ci siamo affidati ad una di queste ditte. Il sopralluogo è stato fatto in presenza di uno dei compratori ed è durato quattro ore. L'esperto ha controllato nei minimi dettagli tetto, sottotetto, soffitta, grondaie, fondamenta, tubi di scarico, ecc. Insomma, un vero e proprio check up della casa.

Il contratto di compravendita

In Svezia non esiste la figura giuridica del notaio. L'agente immobiliare svedese ha la stessa formazione e responsabilità del notaio. L'agente immobiliare si accerta che le parti abbiano ricevuto le informazioni corrette, contatta la banca per le transazioni di denaro e controlla che ci siano le firme nel posto giusto.

Ci sono due incontri previsti con l'agente e il venditore. Al primo incontro  abbiamo pagato la caparra che deve essere del 10% del valore e abbiamo stabilito quando potevamo entrare in possesso delle chiavi di casa. Il venditore è anche tenuto a compilare un modulo in cui dichiara nel dettagli lo stato attuale dell'immobile. Se poi il compratore trova danni alla casa può sempre rivalersi sul venditore per aver dichiarato il falso o aver omesso dati importanti. Se non si rispettano questi termini ci sarà una mora da pagare. Al secondo incontro abbiamo pagato il saldo finale, abbiamo firmato il contratto e abbiamo avuto le chiavi di casa.

Spese di intermediazione

La percentuale dell'agente immobiliare va a fasce, cioè ci sono percentuali diverse in base al valore di vendita dell'immobile. Alla percentuale si deve poi aggiungere spese aggiuntive come homestyling e fotografo. Vi parlerò di questo in un articolo successivo.

Le spese immobiliari sono sempre a carico del venditore.

Dunque, ricapitolando, a metà gennaio 2017 ho trovato per caso l'annuncio di una bella villa in un'area fantastica, il 24 gennaio l'abbiamo visitata insieme ad una ventina di coppie, il giorno dopo abbiamo fatto un'offerta, tre giorni dopo abbiamo firmato il contratto d'acquisto. Il 5 maggio (data stabilita di comune accordo col venditore) siamo entrati nella casa nuova.

Volete sapere cosa si deve fare per vendere un'immobile?

Stay tuned, nel prossimo articolo vi racconto com'è andata la vendita del nostro appartamento.

A presto

Wanda